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央企地产商5年沉浮录:高管大换防重回增长赛道

来源:    时间:2019-04-14 16:09:48

52岁的颜建国头发越发花白。这已是他回归中海两年后。

两年前“临危授命”,之后的努力和辛劳终获认可。3月23日,颜建国迎来了“高光时辰”:中建集团在深圳宣布由他统管中海集团,中海5家上市公司都归其指导。

很难想象就在4年前,孔庆平之后、郝建民主政的中海内董事会,会有颜建国的一席之地,那时他从中海去了龙湖。

过来5年间,央企地产公司发作了大规模的人事故动,不少高管的人生轨迹就像跃迁的电子一样崎岖不定。

还有更多人的命运发作了转机。一个多月前,吴向东离任华润置地,唐勇升任董事会主席;往年初,余英,这位前保利地产的明星经理人,辗转去了融创;另一家知名央企地产商招商地产的前高管,林少斌则曾身陷囹圄……

5年沉浮,变化频仍,一些老面孔登场,一些新人空降、上位或扶正,进入2019年的3月,央企地产商人事、组织格式初定,个人进入了超级活泼期。

央企地产商这些“家世显赫”、又在房地产市场化中生长起来的老牌公司,在新管理层手中,在重塑的权利格式下,会归纳出怎样的故事?

可预见的是,在房地产的“白银时代”,阅历了市场和人事淬炼的央企地产商,不只能够在传统开发业务上谋取较大的增长,在下半场的运营新赛道中也具有更大优势;但同时,他们依然需求足够的智慧,穿过制度和时代的激流。

5年动乱

集体的命运在大时代的激流中看似微乎其微,却又不时暗示着时代的底色。央企地产公司人事浮沉那双“蝴蝶”的翅膀,大约要从宋林的故事说起。

2014年4月17日,中纪委宣布,原华润集团董事长宋林涉嫌严重违纪守法,正承受组织调查。

2014年11月9日,吴向东辞任华润置地董事会主席;2015年4月,吴向东低调回归,但再也没能担任主席。

华润作为事先的万科第一大股东,宋林“落马”前后,万科也开端阅历风平浪静。时任总裁郁亮在外部警示“野蛮人”入侵,开启事业合伙人制度,构建“护城河”。不久之后,便迸发了旷日耐久的“宝万之争”,最终招致大股东易主,这是后话了。

简直与此同时,中建系的人事故动频仍。2013年接替孔庆平担任中海内主席的郝建民,在2014年主导了中建系、中信等多家地产平台的整合。2015年3月,中海地产并购中建地产,后者的掌门人陈谊参加中海,但仅仅7个多月后,他便选择了分开。

其间中海地产高管离任不时,有关主席郝建民“独断”的传言不时流出。让人震惊的是,2016年11月15日,中海公告,郝建民因“任务调整”也辞职了。

约20天之后,前中海董事副总经理颜建国从龙湖回归,担任中海总裁;2017年5月8日,再任主席一职。

与华润、中海相比,另外一家央企地产商的人事故化异样令外界关注。业界传言,原招商地产两位高管“内讧”,招致双双上台。

地下材料显示, 2015年8月25日,时任招商局集团总经理助理林少斌因涉嫌行贿罪被拘留;两天后,招商地产公告总经理贺建亚被免。

招商地产从此开端频繁的人员活动。据21世纪经济报道统计,过来四年,招商中初级管理人员流失数十人,原招商地产“三大金刚”、区域总大批分开。

保利地产是少有的、在过来5年没有发作大规模人事动乱的大型央企地产商,但变化在所难免。

2016年12月13日,朱铭新辞去保利地产总经理职务,接任者为副总经理刘平;约一年后,保利的明星经理人余英辞任,加盟宝能;往年初,保利也无数名高管离任、调职。

需求指出的是,过来5年也是房地产行业全体人事故动猛烈的5年,但大多是中高管活动,而非像央企这样董事长、总经理全换的情形。

随同人事动乱,央企地产商在过来的五六年里普遍呈现了位次下滑,如保利从第四名跌到第五名,中海从第五滑到第七,华润置地在2016年跌出了前十去年回归,招商临时彷徨在14名;万科也延续3年得到了“老大”之位。

与此同时,民营地产商如碧桂园、恒大、融创如火箭般蹿升,恒大从第七名升至前三,融创从前十的末尾蹿到第四,碧桂园更是从第六名升为第一。

团队初定

似乎狂风暴雨中的大海,在几经翻转后渐渐停息。2019年3月,央企地产商人事、组织呈现了波动的迹象,新的格式初定。

虽然吴向东选择了分开,但华润置地管理层由“铁三角”正式掌控,唐勇补位空缺了4年的主席,张大为担任副主席,李欣上任总裁。

“当主席没什么特别的感想。”3月26日,在香港的业绩会上,唐勇表示。他看起来波涛不惊;2018年,华润置地交出了一张傲人的成果单,销售额升至第九,租金支出迫近百亿,为边疆上市房企第一。

接收中海5家上市公司的颜建国,简直拿到了央企地产公司指导人的最高权杖,也意味着他在中建系的受认可度之高。

“由他来统管中海系5家上市公司,有利于开发和运营业务的协同、共进,也是为了顺应房地产下半场转型的需求。”中海内一名外部人士说。

在流失、又引入多名高管后,招商蛇口的管理层也渐趋阴暗。3月10日,招商蛇口往年初次月度运营剖析会上,总经理许永军率领最新的指导班子亮相,新的区域总悉数到场。

招商蛇口董事会成员目前为,董事长孙承铭、执行董事褚宗生、执行董事许永军、董事刘伟,另有独立董事3名,其中褚宗生为国资委代表,刘伟为招商局集团代表。

知情人士称,再过几个月,孙承铭将到龄退休,许永军能够接任董事长一职,但一切仍未确定。

另据记者查询,保利开展董事长宋广菊现年59岁,快到退休之龄,保利也面临人事更替。不过保利外部人士估计,接任人选或已在物色中,置信会波动交接。

协纵战略管理集团结合开创人黄立冲以为,央企的人事故动与地方各部委的人事故动有直接关系;此外,以前的央企地产商气氛比拟倾向民企,管理绝对松懈,这使得他们绝对有生机。但也出了一些成绩,整个管理层被整肃。新的人出去,旧的人分开,这很正常。

深圳知名房地产研讨人士徐枫则以为,央企重要的是资源,不一定是“人力资源”;人事故更不会停息,目前只是绝对波动。

制度之辩

一名前央企地产商人士谈起老东家,依然觉得“惋惜”。他以为,人事动乱和纷争,影响了央企地产商的业务开展。

在徐枫看来,人事故化要看变化的层级和效应,企业自身应拥抱变化。人事动乱不一定影响战略,但会影响执行。

她以为,“央企过来5年在规模上的保守,与人事动乱有一定关系,但更深层的是制度要素。”

黄立冲亦指出,过来的2013-2017年是中国金融加杠杆的五年。这种环境下,房产价钱不时降低,民营房地产公司比拟保守大胆,加上P2P各种金融产品,比央企、国企更有冲劲。“国企受制于责任制、鼓励机制,是不敢在这种环境下加杠杆的。”

而且,这段工夫的融资本钱客观来说是比拟高的。依照国企的机制,也不能够经过高本钱融资来做高风险的扩张。由于扩张成功了,团体未必有什么益处;扩张失败了有很大的压力,要承当责任。因而,国企的特征招致市场在加杠杆时,它是比拟保守的。

一位从央企跳槽至民企的开发商高管深有感受。他曾在十年前建议前东家、一家央企地产公司在广州珠江新城大幅拿地,但被否决;之后他辗转三家民企,率领其中一家公司应用过来三年的环境,冲进了千亿俱乐部。

另一位央企外部人士也向记者表示,这几年市场中呈现了很多收买时机,但央企不敢像民企那样高溢价去拿,否则能够招致“利益保送”、“国有资产流失”的追问。

此外,像恒大、碧桂园、阳光城等民企,以及万科、金地等过来几年都推出了高股权鼓励、跟投、合伙人制度,大大促进了规模的增长。而央企普遍缺乏相似鼓励机制。一位央企地产掌门人曾在股东大会上表示,央企管理人员的薪酬太低。

以近年尝试推出股权鼓励的保利、招商为例,相比民营房企的鼓励微乎其微。

“跟投、合伙人制度,难免有所谓的利益抵触成绩、多数股东侵占权益成绩,关于民营企业而言,这种制度也是有瑕疵的,在市场下滑时,会引发风险。”深圳一家房企董事长向21世纪经济报道指出。

“央企、国企很难有这类机制,由于很容易被其他没有失掉利益的人说闲话。”黄立冲以为。

不过,他们亦指出,央企的保守于防备风险有利,也在一定水平上坚持了战略的波动性和延续性。

“央企追求的是波动、久远开展,可以穿越每个经济周期。”接近保利的人士表示。

颜建国称,中海一直把净利润波动增长排在首位,注重盈利程度的波动提升,同时规模与效益统筹。

重新动身

风水轮番转。

权利构造趋于波动的央企,在2019年开端重新发力。中指院数据显示,往年一季度,房企销售排名中,保利开展超越融创升至第四,且与第三名恒大只差98亿;华润置地冲到了第八。

他们在规模和行业排名上有更大的进取心。保利提出了“重回前三”,招商蛇口去年排名12,往年目的进入前十。

假如扩展到整个国资,深圳国资背景的万科也能够超越碧桂园重回第一。这意味着,房企前十要重新排位了。

“现实上,从2018年央企、国企就开端重新冒起了。这跟金融本钱有关,房地产最重要的比拼之一就是融资本钱。”黄立冲剖析,在国度降杠杆背景下,很多房企面对的基本不是加杠杆、去杠杆的成绩,是基本没有方法取得融资;同时针对国有企业和民营企业的存款本钱、资金本钱价差越来越大。

关于融资本钱低的企业而言,可以坐拥很多房产的同时取得不错的报答;本钱高的能够会盈余、开张。

财报显示,中海、华润、保利、招商、万科的综合融资本钱在5%以内,华润和中海更在4.5%以内。

民营房企中,能与他们相媲美的简直只要龙湖一家,2018年龙湖的融资本钱为4.55%;其他如碧桂园、融创这类大型民营房企,融资本钱普遍在5%以上,恒大的融资本钱更高至7%以上,与公司发行了多笔美元债有关。

此外,央企普遍净负债率很低,在30%-40%多,可以有加杠杆的空间,去逆周期并购。

在面向将来的竞争中,央企和国企还具有更强的拿地、资源获取才能,也就是说,他们可以拿到更廉价的钱、更廉价的地。

甚至可以避开土地市场的规则,不需求地下招拍挂拿地,而是直接和中央政府协作,比方招商蛇口在蛇口的旧改、华润在南山的深圳湾综合体运营项目,都是与政府协作的。

记者留意到,近两年,像中海、招商这类央企,更多地绑定集团协同开展,中海依托中建集团的产业新城项目获取资源,招商借着招商局深度规划港口运营,开展邮轮产业。

外行业的调整周期中,央企地产商出现出更大的抗风险才能和逆势开展的潜力。

记者统计房企规划城市发现,央企简直都只进入了几十个一二线城市,加少局部三线城市,而且都在主流城市群和都市圈内,这些城市在最新一轮楼市回暖中跑在了后面。

在将来的运营业务上,央企获取资源的才能、扩展规模的能够性也都会超越民企。

黄立冲称,“央企将来的战略是紧跟国度政策,做政策鼓舞和要求的事情,对商业利益追求增加,这能够令他们的报答降低。”

民营地产商们也感遭到了压力。房地产开发主业之外,纷繁加码商业地产、长租公寓、物流仓储等空间运营,发掘新的增长点。

碧桂园、恒大、融创、宝能更纷繁开辟新产业,介入了新动力汽车、文旅、机器人等范畴,意图在房地产的下半场,持续维持本人的“江湖位置”。

 

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